Lý áp điệu nguyên do loạn số phận liệu nhà đất
Số liệu chừng về lượng tồn kho căn hộ tại Hà Nội và TP HCM luôn 'vênh' nhau từ danh thiếp nguồn cung cấp.Ảnh minh họa Một câu hỏi được đặt ra: tại sao đến nay Việt Nam vẫn không thể quản lý, thống kê được chính xác mệnh lượng căn hộ tồn kho hoặc các giao thiệp thành công trong danh thiếp dự án bất động sản?>>Loạn số phận liệu tồn kho bất động sảnTại Việt Nam hiện nay, luật pháp về kinh doanh bất động sản chưa đưa ra được cơ chế kiểm rà đối với dự án bất động sản nhưng lại có quá nhiều những quy định không ăn nhập như: thông tin trên truyền hình, bẩm về giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, tử thi định sở hữu chung và sở hữu riêng… là những nguyên nhân chính thị của tình trạng loạn số phận liệu, thị trường học bất động sản chưa minh bạch.Một ví dụ, theo thông tư 13/2008/TT-XD ngày 21.5.2008 quy định giao thiệp bất động sản qua sàn bất động sản ăn nhập đối với từng bất động sản (ví dụ: căn hộ), tuy nhiên đối với trường học hợp chủ đầu tư chào bán cùng lúc nhiều sản phẩm theo giá mà sỉ là vi phạm quy định. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản đã vi phạm quy định của pháp luật, nhưng trường học hợp này là do quy định của luật pháp không phù hợp với thực tế ngay từ khi ban hành và hiện nay đã quá lạc hậu.Có thể thấy việc quản lý, thống kê hiện nay chưa có cơ chế và mang tính chắp vá, không khoa học. Có một số phận vấn đề như:thứ nhất, việc đăng ký chuẩn y đề án bất động sản đang thực hiện công việc về giấy phép xây dựng, chưa quy định việc đăng ký sở hữu bất động sản, chuyển giao quản lý bất động sản cho người mua thành ra không quản lý được “số lượng cấp phép mới”;thứ hai, không quản lý được danh thiếp dự án được phê chuẩn nhưng chậm khai triển thực hành thành thử dẫn đến danh thiếp mệnh liệu ảo. Thứ ba là các quy định về quản lý giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản chưa phù hợp, lỏng lẻo, thiếu khoa học (việc bẩm giao dịch của danh thiếp sàn giao thiệp bất động sản cho sở Xây dựng được ghi trong biểu mẫu thông suốt tư 13/2008/TT-BXD, không quy định báo cáo về hiệp đồng mua bán bị huỷ không thực hiện…) thành thử không có “số lượng bán” chính thị xác; thứ tư là không có sự kết nối giữa quy định cấp giấy công nhận qua sàn giao dịch bất động sản với việc cấp giấy chứng thực sở hữu thành ra tạo ra nhiều khe hở cho việc trốn thuế, việc nhận giao thiệp đồng cân để làm hình thức cấp giấy chứng nhận…Kinh nghiệm từ nước ngoàiPháp luật tại nhiều nước quy định khi chủ đầu tư xây dựng dự án phải đăng ký dự án tại cơ quan nhà nước đối với các phần sở hữu riêng và sở hữu chung, đây là cơ sở cho việc tách thửa đất (đất nền huyễn hoặc nhà liên kế) và phân chia sở hữu riêng trong một công trình xây dựng (căn hộ mê hoặc danh thiếp diện điển tích sở hữu riêng khác), song song là cơ sở cho việc cấp chứng thực sở hữu sau này. Như vậy họ đã quản lý, thống kê được mệnh lượng sản phẩm bất động sản của các dự án.Sau khi đăng ký dự án tại cơ quan nhà nước, mọi rợ giao dịch về mua bán, thế chấp phải thực hiện việc đăng ký tại cơ quan nhà nước. Khi giao thiệp bất động sản, người môi giới bất động sản (công ty môi giới hoặc người hành nghề cá nhân sẽ thẩm tra về điều kiện giao thiệp của bất động sản, thông tin đã đăng ký tại cơ quan nhà nước… nếu tớp tương ứng đủ điều kiện giao dịch thì họ đăng ký giao dịch sẽ đăng ký giao thiệp với cơ quan quốc gia và cấp chứng thư về giao dịch. Với cơ chế này, cơ quan quốc gia quản lý, thống kê được tình hình giao dịch, giá như bất động sản của từng thời điểm, quản lý về cấp giấy chứng thực sở hữu, mặt khác cũng kiểm soát nhằm tránh tình trạng một bất động sản bán cho nhiều người huyễn hoặc bất động sản đang thế chấp nhưng lại bán cho người khác...Đây là thời điểm để các cơ quan nhà nước cần sớm nghiên cứu để ban hành danh thiếp văn bản pháp luật điều động chỉnh về giao dịch bất động sản để Nhà nước đề ra danh thiếp chính thị sách, doanh nghiệp đồ mưu hoạch kinh doanh nhằm tạo cơ sở phát triển một thị trường học bất động sản minh bạch, phát triển bền vững.LS Trần Đức Phượng
