Cung – cầu bất động sản
Nhắc lại một chút về luận điểm cung cầu: “Quy luật cung cầu, đề bạt rằng phê duyệt sự điều chỉnh của thị trường, một mức giá thăng bằng (còn gọi là mức giá thị trường) và một lượng bán hàng cân bằng (lượng cung cấp bằng lượng nhu cầu) sẽ được xác định” (Wikipedia). Trong đó, cung là chỉ nguồn cung thương phẩm với mức giá sẵn lòng giao dịch (hay mức giá mà người bán muốn bán hàng hóa). Cầu là chỉ phía những người có quan tâm muốn mua vật phẩm với một mức giá sẵn lòng thanh toán (hay mức chớ chi người tham quan sẵn sàng bỏ ra để mua hàng hóa).
Nói một cách đơn chiếc giản, phân khúc nhà đất có tổng diện tích rất lớn với nhiều người mua và nhiều người bán. Rõ ràng sẽ có nhiều người muốn bán nó với những mức giá khác nhau, và cũng có nhiều người sẵn sàng mua với những mức giá khác nhau. Điều đó tạo nên đường cung và đường cầu. Mỗi một mức giá được hình thành theo quy luật phân khúc sẽ có cùng lượng khách hàng và người bán.
Tại mức giá cao thì lượng người muốn bán sẽ nhiều hơn lượng người muốn mua, nghĩa là cung lớn hơn cầu. Và ngược lại đối với giá thấp hơn thì lượng người muốn mua sẽ nhiều hơn người muốn bán. Mức giá mà có số người mua bằng số người chuyển nhượng gọi là mức giá cân bằng.
Đường cung - cầu của những phân khúc BDS khác nhau là khác nhau. Vì quan tâm đối với mỗi loại hình bất động sản thì không giống nhau. Có người chỉ cần có chỗ ở đảm bảo quan tâm thiết yếu, có người lại cần những tiện ích hàng đầu. Có người lại còn có cả nhu cầu khẳng định giá cả cá nhân phê chuẩn căn nhà mặt phố của họ. Có người chỉ có khả năng trả 500 – 700 triệu cho một căn nhà, cũng có người có xác xuất chi nhiều tỷ đồng.
Những đặc trưng của cung BĐS:
- Cung nhà đất chịu sự quản lý chặt của nhà mặt phố nước. Cụ thể là các dự án bất động sản nhà ở phải được nhà mặt phố nước phê duyệt thông suốt qua. Mục đích thường dùng đất được ấn định minh bạch và muốn chuyển mục tiêu sử dụng đất thì cần phải có phê chuẩn của nhà mặt phố nước và phải đóng phí tổn (tham khảo thêm về hệ số K khi chuyển đổi mục tiêu sử dụng đấttại đây).
- Cung đất cát cho mỗi mục đích sử dụng đều là có hạn chế và chịu sự quản lý chặt của nhà phố nước: tổng diện tích đất nông nghiệp, ở, đất phi nông nghiệp khác được dự định minh bạch bằng quy hoạch quản lý đất cát của Nhà nước. Và thường thì việc tạo lập, xây dựng BĐS mất nhiều thời gian, nên nếu xét trong khoảng thời điểm ngắn thì BĐS dễ bị thiếu nguồn cung.
Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS bao gồm:
- Tăng trưởng kinh tế làm nhu cầu về nhà ở tăng lên.
- Thay đổi về nơi cư trú, nơi làm việc.
- Thay đổi về việc làm, thu nhập, thay đổi kỹ nghệ xây dựng dẫn đến giá đón nhận được làm cầu nhà ở tăng.
- Thay đổi biệt đãi sử dụng đất của Nhà nước.
Cung – cầu bất động sản tại Việt Nam
Có thể mường tượng phân khúc nhà đất nước ta một cách đơn sơ như hình trên. Tại đó mức giá cao hơn mức giá cân bằng nên có một lượng lớn bất động sản không mua bán được, và rất ít người mua. Khoảng đỏ biểu hiện sự mất thăng bằng giữa cung và cầu.
Về cầu BĐS, một điều cần khẳng định rằng cầu BĐS thường kì lớn và còn tiếp thô tục tăng. Tỷ lệ người dân mua được nhà ở nước ta, độc đáo là tại những thành phố lớn vẫn còn thấp. Dân số trẻ và tiếp thô lỗ tăng nhanh, kinh tế đang trên đà phát triển, tỷ lệ nhập cư vào các thành thị lớn cao … là những yếu tố khẳng định cho nguồn cầu lớn và còn tiếp thô lỗ gia tăng của phân khúc BĐS nước ta trong lĩnh vực nhà phố ở. (Nếu người mua đọc muốn tra khảo rõ hơn về nhu cầu nhà phố ở, hài lòng xem phân tách chi tiếttại đây).
Nhưng chẳng thể dẫn những lý do trên làm cơ sở để kết luận giá bất động sản hiện tại là phù hợp vì nhu cầu BĐS quá lớn, nhất là tại TP.HCM và Hà Nội (như một số người vẫn hay nói).Vì chúng mình cần phải chú ý cụ thể năng lực chi trả, nhu cầu cho từng thị trường chứ chẳng thể nói một cách chung chung. Như trong một phân tách trước đó (đã dẫn link phía trên) thì hiện tại, điểm trôi nổi bật nhất đối với cung bất động sản tại Việt Nam là sự mất cân đối trong cơ cấu.
Việt Nam có mức lương bổng bình quân đầu người suýt soát 1300 USD, tại TP.HCM chỉ gần 3600 USD thì đáng lẽ, nguồn cung căn hộ bình dân – dành cho người có thu nhập trung bình và nguồn cung chung cư cho thuê phải chiếm tỷ trọng cao nhất, ưu tiên phát triển hàng đầu. Tuy nhiên, thực tế là sau nhiều giai đoạn tiến bộ nóng, sự mất cân đối trong cơ cấu đã làm méo mó phân khúc nghiêm trọng.
Một thực tại là những dự án bất động sản chậm tiến độ, không thể tiếp thô tục bắt đầu hoặc hoàn tất nhưng không tìm được cư dân hiện tại đa phần là những đề án ở thị trường cao cấp. Những dự án có mức giá vừa phải thì dù có trở ngại hơn nhiều so với trước nhưng vẫn chuyển nhượng được hàng. Điều này cũng lý giải cớ sao một số doanh nghiệp BDS vẫn tiếp thô tục thành tựu trong phông nền tối tăm chung. Không chỉ trên thị trường rẻ tiền giá thấp mà ngay cả ở thị trường cấp cao vẫn có những dự án và nhà đầu tư thành công, vì gia tộc thực sự khác biệt và cung ứng được quan tâm của người mua dù cầu cho phân khúc này là không nhiều.
Còn căn hộ cho thuê thì có khả năng nói là không có nguồn cung. Một phần điều này là do tâm lý người tiêu dùng, một phần khác do lợi nhuận thấp và rủi ro cao của hình thức này. Ở một số nước khác, thường thì loại hình BDS cho thuê được sự trợ giúp của nhà phố nước để tiến bộ cũng chính vì lợi nhuận thấp, thu hồi vốn lâu không đón nhận của được nhà phố đầu tư tư nhân.
Như vậy, nhìn từ khía cạnh phân khúc thì nhân tố đồng ý sự tiến bộ của thị trường nhà đất là sự phù hợp giữa cung và cầu BĐS. Chắc chắn là các doanh nghiệp bất động sản cũng đã biết đến điều này nhưng do qui trình thi hành đề án gia tộc không phân tích một cách cẩn thận dẫn đến thực trạng nhà đất tồn kho như hiện nay. Một thời “tay không bắt giặc”, đua vào bất động sản kỳ vọng lợi nhuận cao, làm giàu mau chóng đã qua. Đây là lúc doanh nghiệp BĐS phải nhìn lại chính mình và Nhà nước cũng phải có những đánh giá nghiêm chỉnh về thị trường này bat dong san hung thinh. Nhiều áp lực đã buộc Chính phủ phải hỗ trợ, cứu nhà đất … nhưng lại không có những cơ sở khoa học thuyết lí phủ phục thì chẳng thể giải quyết được bài toán cho thị trường.
Nguyên Khôi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét