Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group: Rất nhiều chủ đầu tư, nhà phố thầu “bắt tay” với nhau để khuyến mại BĐS
Thị trường BDS Việt Nam đã hoàn thành tái cấu trúc, chính thức thiết lập trật tự mới bat dong san. Quý 1/2014 phân khúc đã chính thức tan băng.
Liên quan tới vấn đề giá BĐS, ở đây tôi nói về cách nhìn nhận giá phân khúc đối với bất động sản thương mại thì có những quan niệm như là giá thực, giá ảo, giá thành.
Nhiều báo cáo phân tích cho rằng giá phân khúc nhà đất quá cao so với thu nhập. Theo tôi, giá cả bất động sản của Việt Nam không quá cao và còn thấp hơn so với nhiều nước trong địa điểm tại như Thái Lan, Singapore, Hồng Kông, thậm chí là Myanmar.
So với thế giới, mức giá thị trường BĐS Việt Nam mới chỉ ở mức giá trung bình. Nhưng giá nhà đất tại Việt Nam có đặc thù khác biệt, đó là sự dị biệt chênh lệch vị trí, do hạ tầng giao thông của chúng ta chưa phát triển, hạ tầng tiện ích kém nên giá nhà phố đất cách nhau 1km có sự chênh lệch rõ ràng. Theo tôi, giá nhà đất đồng ý bởi giá trị và cung cầu thị trường. Ở đây, tôi chỉ đề cập đến giá nhà phố ở thương mại. Trong phông nền thị trường gặp khó đã có rất nhiều chủ đầu tư, nhà phố thầu “bắt tay” với nhau để khuyến mại BĐS. Về cơ bản giá trên thị trường đã giảm nhưng không quá lớn, chỉ 5-7%.
Thế nhưng trong yếu tố giá trị chi phí vốn là rất lớn. Hiện, nhiều dự định thắt chặt chịa việc huy động vốn từ người mua nhà, huy động vốn sớm tức là huy động vốn từ trước khi hoàn thành móng chỉ được 20% số lượng căn hộ của đề án và mỗi nhà chung cư bình thường lãnh đạo động được 20 – 30% tổng giá trị.
Như vậy, huy động vốn lần trước nhất chỉ được từ 4 -6% cho đề án đó. Và, trước khi bàn giao nhà CDT chỉ đạo động được trước của khách hàng tối đa chỉ 70% giá trị căn hộ. Vì vậy, nguồn vốn còn lại vẫn phụ thuộc rất lớn vào ngân hàng với lãi suất khá cao (trên 10%/năm).
Thứ hai giá tùy thuộc vào cung– cầu thị trường. Trước hết nói về cầu chúng tôi chia quan tâm của người quan tâm thành 3 nhóm: nhà cầu dùng, cầu đầu tư ngắn hạn (chuyển chuyển nhượng hưởng lợi nhuận) và cầu đầu tư dài hạn (vận hành và khai thác). Đối với thị trường BDS Hà Nội, nhóm cầu đầu tư dài hạn có sự tham dự phạm vi do đầu tư dài hạn vào BDS hiện tại sinh lời khá thấp.
Ở các khu vực BĐS trung tâm do có khả năng đưa vào thường dùng được ngay, nguồn cung ranh giới lại có sự tham gia của nhóm nhà phố đầu tư ngắn hạn nên giá bất động sản tăng khoảng 5-7%. Với những dự án bất động sản ngoài vành đai 3, vành đai 4 do hạ tầng cơ sở kì hạn chế, khoảng cách xa, có thể sẽ tiếp tục giảm do ít nhà đầu tư dài hạn và ngắn kì hạn ít tham gia.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội: Sản nhân phẩm giá rẻ và trung cấp sẽ có thể có sự cải thiện
Có lẽ chúng ta cần hợp nhất về định nghĩa giá trị thực trước khi đi vào bàn xem thị trường
BĐS đã quay về giá trị thực hay chưa. Theo định nghĩa, giá trị thực là giá trị mà tại mức giá đó khách hàng và người mua bán đều sẵn sàng bắt đầu chuyển nhượng tại thời khắc hiện tại. Có nghĩa là, giá thành thực không phải là giá thành cố định mà sẽ biến hóa theo diễn biến thị trường.
Theo phân tách của Savills, hiện trên tất thảy các thị trường đều đang diễn ra sự điều chỉnh ở các chừng mực và tốc độ khác nhau. Thậm chí, trên một số phân khúc có xác xuất thấy dấu hiệu sự tăng trở lại, cộng với môi trường đầu tư đang được cải thiện, cho thấy nhu cầu và tiếp đó là giá trị sẽ được tăng dần lên trong thời gian tới.
Thị trường hiện đã chạm đáy và dần phủ phục hồi, song năm 2014 sẽ vẫn là một năm có nhiều thử thách với thị trường. Sự hồi phục sẽ diễn ra cục bộ trên từng mảng thay vì đồng loạt. Với phân khúc nhà phố ở để bán, các sản phẩm giá rẻ tiền và trung cấp sẽ có thể có sự cải thiện.
Thị trường năm 2014 lạc quan nhưng đầy thách thức. Tuy nhiên, với những phương pháp đang thi hành chúng mình có khả năng mong chờ thị trường sẽ có nhiều cải thiện hơn.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà mặt phố và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng): Hiện có quá nhiều luồng thông tin về BĐS nhất là giá nhà phố ở.
Tuy vậy, để có thông báo chính thống về thị trường nhà phố ở, cần phải có cơ quan thông tin làm cơ sở cho nhà kế hoạch chính sách, nhà đầu tư, người dân.
Hiện, Bộ Xây dựng đã ban hành thông suốt tư đề nghị phải công cha nội chỉ số giá nhà đất và đang thí điểm ở 5 địa phương như: Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Cần Thơ, Đà Nẵng. Sau đó, Bộ Xây dựng sẽ tổng hợp và công bố giá mỗi vùng trên toàn quốc. Các nhà đầu tư, người tham quan cũng lưu ý, thông tin chính thống là thông tin do cơ quan nhà nước công bố hàng quý bat dong san. Hy vọng thông báo đó sẽ sớm được hợp lệ hóa.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét